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재개발이란 말 그대로 다시 개발한다는 의미다. 도로, 상하수도 등 도시기반시설 전반이 부족하거나 낡고 불량한 주택이 많은 지역을 재정비해 도시기반시설을 갖추고 주택을 신축하는 사업이다. 흔히 재건축과 헛갈리는 경우가 많은데, 재건축은 비교적 도시기반시설이 잘 갖춰진 지역의 낡은 아파트를 헐고 새로 짓는 것이라고 이해하면 된다.
다시 말해 재개발은 일정한 구역 전체를 택지개발지구처럼 완전히 새로 갈아엎어 조성하는 것이고, 재건축은 낡은 아파트만 헐고 새 집으로 바꾸는 것이다. 흔히 단독주택, 다세대∙다가구 밀집지, 공장 지대 등을 새로 개발할 때 재개발이라고 하고 아파트, 빌딩 등을 새로 개발할 때는 재건축이라 부르는 건 이 때문이다.
재개발과 재건축의 차이점
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구분 |
재개발 |
재건축 |
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관련 법령 |
도시 및 주거환경정비법 |
도시 및 주거환경정비법 |
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의미 |
기반시설이 열악하고 노후∙불량한 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위해 시행하는 사업 |
기반시설은 양호하나 노후∙불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위해 시행하는 사업 |
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사업 범위 |
지역 인프라 정비, 주거 환경 개선 |
단독주택이나 공동주택 철거와 신축, 주거 환경 개선 |
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조합원 자격 |
정비 구역 내 토지∙건축물 소유자, 지상권자 |
정비 구역 내 건축물과 부속 토지 소유자 |
사업 규모로 보면 재개발이 재건축보다 훨씬 크다. 낱말 자체의 의미로만 봐도 그렇다. 그런데 요즘 재개발과 헷갈리는 여러 개념이 재개발 시장에서 동시에 사용되고 있다. 바로 뉴타운, 재정비촉진지구, 균형발전촉진지구다.
이 개념들의 차이를 정확히 알면 재개발 투자에 입문해 실행에 옮기는 데 큰 도움이 된다. 반대로 이 개념이 헷갈리면 실제 시장에 나가서도 어리어리할 수밖에 없다. 재개발 시장에 적응하기 위해서는 이들 개념의 상관관계와 특징, 차이점부터 파악해야 한다.
우선 뉴타운부터 알아보자.
뉴타운은 이제 고유명사처럼 통하는 용어가 돼버렸다. 웬만큼 큰 규모의 재개발이 흔히 ‘뉴타운’으로 통한다. 아무 데나 갖다 붙인다고 해도 지나친 말이 아닐 정도다.
지난 2002년 서울시가 뉴타운 개발을 추진하면서 부동산 시장의 다크호스로 떠오른 뉴타운은 ‘여러 방식의 개발 사업을 하나로 묶어 추진하는 주거 환경 개선 프로젝트’라 보면 된다. 서로 다른 재개발, 재건축 사업이 하나로 묶이는가 하면 여기저기 떨어져 있던 여러 재개발 구역들이 하나로 묶이기도 한다. 비슷한 지역 내에서 개별적으로 이뤄지던 개발 사업들이 난개발을 유발했다면, 뉴타운 사업은 일관성 있는 개발을 목표로 삼는다. 말 그대로 서울 도심 속 미니 신도시를 지향하는 게 뉴타운이다.
여기서 이야기하는 ‘재개발’은 사실 뉴타운 등에 포함되지 않은 재개발 구역에 좀 더 무게중심을 두고 있다. 이런 곳은 뉴타운보다 관심이 덜해 시세가 저렴하게 형성돼 있으면서도 입지만 잘 고르면 뉴타운의 후광효과 등을 톡톡히 누릴 수 있는 장점이 있다. 실수요자가 되도록 적은 비용으로 새 아파트에 입주한다는 재개발 지분 투자의 기본을 생각한다면, 뉴타운 보다는 ‘틈새’ 재개발 구역에 관심을 기울이는 게 낫다.
실제로 강북 뉴타운의 시세는 웬만하면 평당 2천만 원을 넘어서는데 뉴타운 바깥의 재개발 구역 중에는 아직 평당 1천만~1천5백만 원에 살 수 있는 지분들이 적지 않다. 큰 욕심 부리지 않고 20평형대 아파트를 겨냥하면 더 낮은 시세에도 물건을 고를 수 있다.
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