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1981년 모 일간 신문의 기사가 있었다.
‘억대 아파트 이대로 좋은가’라는 부제의 기사였는데 아파트 가격 상승에 대한 우려가 한껏 담겨있는 기사였다.
이후에도 무수히 많은 부동산기사가 있었다.어떤 시기는 지나친 부동산 가격의 상승에 대한 우려의 기사가 있었고 어느 시기에는 반대로 부동산 가격의 하락으로 인한 가계 대출의 부실을 우려하는 기사들도 있었다.
하지만 대부분의 부동산 관련 기사나 시세에 대한 뉴스는 평상시 정도의 수준을 유지한다는 기사가 많았고 실제로 별 움직임이 없다는 기사가 태반이었다.
아래에 1982년 9월 4일의 모 경제신문의 부동산 정보에 대한 기사가 있다.아파트 가격이 값만 오른 채 거래는 한산하다는 제목이 있다.
연도와 날짜만 빼면 요즘에 나오는 기사와 별 반 다르지 않다.
이 기사에서 ‘주요 아파트 시세 비교표’를 확대해서 한번 보도록 하자.
지금으로부터 약 27년 전의 서울 강남권의 주요 아파트 가격 흐름이 적나라하게 나와 있다.
서초동의 우성 아파트 33평형이 최고 4,500만원 정도 하고 있고 구 반포 주공 아파트 42평형이 최고 7,000만원의 매매가격을 형성하고 있다.
국토해양부에서 운용하고 있는 아파트 실거래가 조회 서비스에서 현재 반포 주공(1단지) 42평형의 최근 거래 가격을 조회해보면 9월말에 21억 안팎으로 거래된 내용을 볼 수 있다.물론 재건축에 대한 기대가 있기 때문에 단기간에 상승폭이 커졌다고 하지만 27년간 약 30배 그러니까 3,000%의 수익률을 보여주고 있다.1년에 약 100%씩 계속 올랐다는 단순 계산이 나온다.
압구정 현대아파트를 예로 보자.1982년 9월에 48평형이 약 7,500만원에 거래되고 있다.
현재 압구정 구 현대 6차와 7차의 48평형이 역시 21억~23억 정도 가격이 형성되어 있다고 보면 거의 비슷한 수익률이라는 것을 알 수 있다.
그럼 이번에는 잠실과 여의도 대치동 일부 아파트를 살펴보자.
잠실의 장미아파트 46평형은 1982년 9월에 4,400만원 정도 가격이 형성되어 있다.
현재 장미아파트 46평형은 실거래가 조회 서비스에서는 9월 말에 12억 내외로 거래된 것으로 나온다.
그럼 27배 정도로 역시 2,700%의 높은 수익률을 기록하고 있다.
얼마의 기간으로? 물론 상당히 길다고 볼 수 있는 27년간에 말이다.
대치동 은마아파트는 어떠한가? 은마아파트 34평형이 당시 3,100만원으로 거래되고 있는데 현재 12억 몇 천 만원에 거래가 된다고 하니까 약 40배 가량 올랐다고 볼 수 있다.
필자가 이렇게 장황스럽게 도표까지 보여주면서 설명한 이유는 딱 한가지밖에 없다.
시장은 ‘폭등’하고 ‘폭락’을 거듭한다고 하지만 한 사이클을 지켜보면 적어도 옥석이 가려지면서 상승하는 종목은 분명히 있다는 것이다.
최근에 아쉬운 트랜드의 하나가 바로 부동산 투자를 너무나 쉽게 하는 경향이 많다는 점이다.즉 왜 부동산(不動産)이라고 불리는지를 다시 한번 생각해 봐야 한다.잘 움직이질 않고 환금성이 약하다는 것이 아닌가?
하지만 지금은 어떠한가? 너무 쉽게 부동산투자를 하려고 하고 너무 쉽게 손을 빼려는 경향이 많다.
부동산 투자의 한 사이클은 30년이라고 한다.1970년대부터 지금까지 거슬러 생각해 보면 그 흐름을 정확하게 알 수 있다.당시에는 지금과 반대의 양상이 아니었던가?
강북 쪽이 개발이 많이 되어 있고 사람도 많아서 신촌이나 종로쪽에는 유흥업소의 야간 영업도 금지시키고 명문 고등학교를 대거 강남쪽으로 이전시키고 강북의 곳곳에 흩어져 있던 고속버스 터미널을 한데 모아서 반포에 만들고 그러지 않았는가?
당시 강남의 어느 동은 경기도 광주로 행정구역이 지정되어 있었고 비닐하우스에 개천가에 아낙네들이 빨래를 하는 그런 곳이 지금의 강남 아니었던가?
최근에 부동산시장이 폭락한다고 주장하는 전문가와 그래도 강남이 버틴다고 주장하는 전문가들이 양분되고 있는 느낌이다.
필자도 모 방송국에서 인터뷰를 하는데 ‘폭등’이나 ‘폭락’이라는 표현은 쓰지 말자라고 인터뷰를 했지만 방송국에서는 그래도 조금은 명확한 한쪽으로의 즉,부동산이 뜬다,떨어진다의 의견을 확실하게 해달라고 요청 받은 적이 있다.모든 사람들이 전부 ‘시장’이라는 단어에 푹 빠져있는 느낌이다.
하지만 적어도 필자의 일관된 생각은 변함이 없다.
부동산시장이 폭등하면 당연히 많은 아파트들이 오를 것이고 중요한 것은 부동산 시장이 폭락하더라도 꿋꿋하게 가격이 떨어지지 않는 부동산 종목 특히 대기만성형 아파트도 있다는 것이다.
적어도 다른 아파트보다는 하락폭이 거의 없거나 미세한 아파트나 부동산 종목들이 있을 것이다.
이런 종목에 관심을 갖자는 것이고 사람이 살아가는 데 꼭 필요한 것이 ‘의,식,주’라고 한다면 옷으로 재테크를 할 수는 없고 먹을 것으로 재테크를 할 수 없다면 꼭 필요하면서도 재테크도 할 수 있는 주택 즉 부동산에 대해서 만큼은 관심의 끈을 놓지 말자는 것이다.
(이미지 출처 : gettyimages.com)
인터넷으로 몇 시간 찾아보고 한 두 주말에 알아보고 덜컥덜컥 부동산에 투자는 하지 말자.
적어도 5년 전부터 준비를 해서 꾸준한 5년간의 가격 흐름이나 동향을 살펴보고 투자를 하도록 하자.
물론 새로이 분양하거나 입주하는 아파트가 있기 때문에 관심이 그 쪽으로 바뀔 수는 있겠지만 전세 만기가 되어서 분위기에 휩쓸려서 객관성을 잃고 투자하지는 말자는 것이다.
부동산 투자 시 우리가 실천해야 하는 다섯 가지 전략이 있다.
1. 적어도 5년간의 가격 흐름을 따져보고 투자하자.
2. 투자 부동산의 장점과 단점을 5가지 이상을 적을 수 있도록 철저히 분석하자.
3. 남들도 관심이 있는 지역과 종목에 투자하자.
4. 적어도 인터넷이나 각종 매스컴에 자주 오르내리는 지역으로 투자하자.
5. 지하철이나 도로에 대한 입지는 무조건 최우선 투자 요소로 생각하자.
6. 시장이나 마켓이라는 단어는 머릿속에서 지우고 오직 종목만을 바라보자.
다시 한번 강조하고 싶다.부동산은 ‘폭등’이나 ‘폭락’을 생각하고 투자하지는 말자.머릿속에서 마켓이나 시장이라는 단어는 잊어버리자.
비싸도 비싼 이유가 있는 것이고 남들도 이유가 있어서 관심을 가지는 것이고 입방아에 오르내리는 것이다.
‘강남불패’란 말을 과연 20여 년 전으로 거슬러 올라가면 사람들이 인정했을까?
앞으로 새로이 부동산의 한 사이클이 시작되려 한다.
지금의 강북의 어느 지역이 다시 옥석으로 다가올 지 모른다.
한번 투자하는 것이라면 이러한 마음으로 쉽게 갈아타는 것이 아니기에 적어도 한 사이클은 바라본다는 조금은 진득한 마음으로 했으면 하는 바람이다.
그래야지만 신중한 투자가 가능할 것 같다….적어도…
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