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◇ 사전답사는 필수
부동산 투자 시 가장 중요하게 여겨야 할 것은 바로 발 빠른 현장답사이다. 주택, 상가, 토지 등 모든 종목의 부동산은 현장답사를 통해서만 투자성과 수익성이 확인된다고 해도 과언이 아니다. 현장을 확인해보면 부동산을 알선해 준 중개업자가 양심적인지 그렇지 않은지도 금방 파악할 수 있게 된다. 투자자 눈높이로 현장을 확인한 상태에서만이 투자성을 판단할 수 있기 때문이다.
개발호재 지역 내 부동산, 지방의 아파트나 토지의 경우 현장 답사 없이 무허가 중개업자의 감언이설에 속아 덜컥 사두고 보자는 식으로 투자한 경우 거의 실패확률이 배가된다. 중개업자들은 어느 정도 확신에 찬 투자자에게만 현장답사를 시켜주는 게 원칙이다. 살지 말지 망설이는 모든 고객에게 시간을 내서 직접 현장을 보여주지 않는다.
따라서 투자자는 중개업자에게 투자의지가 확고하다는 점을 인식시켜야 한다. 투자의지가 확고하다는 점을 인식시키는 방법으로 싼값에 나온 좋은 부동산이라면 언제라도 현금동원이 가능하다는 점을 부각시키면 좋다. 중개업자는 여러 고객을 상대하기 때문에 지나가는 고객인 양 의뢰하면 확실한 고객이란 인식을 심어주지 못한다.
◇ 마음에 들면 2∼3차 현장답사에 나서라
중개업자로부터 일단 물건에 대한 충분한 브리핑을 받아본 다음 의문 나는 점이 있으면 반드시 직접 확인해두어야 한다. 그 다음 중개업자와 현장을 확인할 때는 도로 상태와 지하철, 버스 정류장 등 교통현황을 눈여겨보고, 지역 내 향후 개발 예정시설이나 정보 등을 확인해 두는 게 좋다.
상가나 상가주택 등 상업용 부동산을 고를 때는 특히 상권 내 경쟁시설 조사를 통해 영업상태, 층별 업종 구성, 이용현황 등을 확인해두어야 한다. 분양상가인 경우 주변 유사시설의 매매가, 임대가, 권리금 형성 여부 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 마음에 드는 부동산이라고 판단될 때는 투자자 혼자만 2∼3차의 답사과정을 별도로 거쳐야 한다. 2차 답사 때는 친지나 친척 등을 대동하여 직접 세입자를 만나서 생활의 불편 여부나 건물의 장단점을, 상가인 경우에는 영업 상태와 유동인구 숫자 등을 확인해 둘 필요가 있다.
현장을 답사할 때 너무 공인중개사 말만 의지해서는 곤란하다. 중개사는 대체로 개발 정보에 대해 호의적으로 생각하는 경향이 강하다. 향후 전망도 비교적 밝게 보는 게 일반적이다. 따라서 객관적인 정보을 얻으려면 지역에서 오랫동안 영업했던 상인이나 거주 주민, 지역 투자자 등 이해관계가 없는 사람들과 대화해 보는 게 좋다. 생각치 못한 주민들에게 의외의 고급정보나 투자정보를 얻을 수 있다.
3차 답사 때는 업계 전문가를 대동해 투자성과 장기적 개발 가능성을 컨설팅 받거나 부동산포털 사이트 등에서 상담을 받아보고 투자를 결정하는 게 좋다. 일반적으로 현지 중개업소 직원보다 투자물건 분석에 감각적 능력이 있는 베테랑 업자들은 우량물건 선정에 남보다 유능하다.
따라서 투자자는 건물의 물리적 하자 여부와 권리 상 이상 유무까지 꼼꼼히 챙긴 다음, 마지막으로 투자를 결정할 때 베테랑 업자들의 말에 귀를 기울인다면 실패할 확률을 최대한으로 줄일 수 있다. 기본을 지키는 부동산투자만이 소중한 내 재산을 지키고 알토란으로 불릴 수 있음을 명심해야 한다.
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